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元銀行員が住宅ローンのすべてをわかりやすく説明します

公開日:2019年 4月14日
更新日:2022年 1月12日


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住宅ローン金利の種類

住宅ローン金利の種類は大きく分けて「固定金利」と「変動金利」に分かれます。
さらに固定金利は「全期間固定金利型」と「固定金利期間選択型」に分かれます。
つまり、住宅ローン金利は「全期間固定金利型」、「固定金利期間選択型」、「変動金利型」の3種類に分類されるんです。


銀行員時代、お客様に「固定金利と変動金利のどっちがいいの?」というお尋ねを何度となく受けました。
どれが一番得なのか、それはその後の市場金利の動向次第で答えはありません。
返済が終わって、その期間の金利動向からしか結果は出ないんです。
ですから、お客様には「固定金利」と「変動金利」の違いについてご説明し、それを踏まえてご判断いただくしかないんです。
銀行員は断定的な判断はできませんから・・・
結局その時の経済状況と将来の経済状況を考え判断するしかないのです。
正直、銀行員にも予測はつきませんし、まして一般のお客様ならなおさらです。
傾向としては足元の金利が低い変動金利型を選択されるお客様が多かったですね。
参考までに今現在(2019年3月)の都市銀行(三菱UFJ銀行)の金利を見てみましょう。
表示されている金利は店頭表示金利とそれからから引き下げ幅を差し引いた引下後の金利が実質金利になります。

変動タイプ
   店頭表示金利  引下後の金利
変動(毎月型・年2回型)   年 2.475 %  年 0.625 % 〜 年 0.775 %

固定特約タイプ
   店頭表示金利  引下後の金利
固定1年 年 2.85 % 年 1.00 % 〜 年 1.15 %
固定2年 年 2.95 %  年 1.10 % 〜 年 1.25 % 
固定3年 年 2.94 %  年 1.09 % 〜 年 1.24 %
固定5年 年 3.25 % 年 1.40 % 〜 年 1.55 % 
固定7年 年 3.30 %  年 1.45 % 〜 年 1.60 % 
固定10年 年 3.29 %  年 1.44 % 〜 年 1.59 % 
固定15年 年 4.25 % 年 2.40 % 〜 年 2.55 % 
固定20年 年 4.60 % 年 2.75 % 〜 年 2.90 % 

ご覧のとおり変動金利型が年0.625%〜 年 0.775 % と群を抜いて低いんです。
変動金利型はいつでも固定金利型に切り替えることができます。
なので、とりあえず一番金利の低い変動金利型にしておこうっていうパターンが多いんだと思います。
一般論としては低金利時には「全期間固定金利型」、高金利時には「変動金利型」が有利であることは間違いありません。
ただ、住宅ローンを借り入れる際の金利状況が「低金利時」なのか「高金利時」であるかの判断が難しいのです。
では、次ページ以降、それぞれの金利種類について説明します。

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