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元銀行員が住宅ローンのすべてをわかりやすく説明します

公開日:2019年 4月14日
更新日:2022年 2月 4日


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住宅ローンと頭金

頭金とは住宅購入の一部に充てる自分で保有している現金のことです。
頭金の額が多いほど借り入れる住宅ローンの額は少なくて済みますし、住宅ローンの審査のうえでも大変有利です。
住宅を購入する際の頭金は住宅価格の20%が必要と言われていたこともありますが、最近では住宅価格の全額を借り入れすることもできますので、頭金を用意できなくても住宅を購入することが可能になりました。
ここでは住宅ローンと頭金の関係を見ていきましょう。


住宅ローンにおける頭金のメリット

住宅ローンの審査で有利
頭金を用意していると住宅ローン審査の印象がグッとよくなります。
家を購入するのに頭金すら用意できない人は審査から「お金を貯められない人」、「計画性がない人」と思われてしまうんです。
そのような印象を抱かれてしまうと、「この人は本当に返済できるのか?」と勘ぐられてしまい、本来だったらスルーされるはずの部分まで疑われて調べられてしまうんです。
頭金の額は多ければ多いにこしたことはありません。
一般的に住宅購入資金の2割以上の頭金が用意できれば住宅ローンの審査上、何の問題もありません。
住宅購入資金の2割で考えると購入物件の価格が3,000万円なら600万円、4,000万円なら800万円の頭金が必要になります。
結構な金額ですよね。
ですから、住宅購入資金の2割の頭金は無理であっても、できる範囲で頭金を用意するようにしましょう。
住宅購入資金の1割でも構いません。
それも無理なら100万円でも50万円でも構いません。
頭金だけは少額でも準備するようにして下さい。
住宅購入資金の2割でなくても、頭金があるのとないのでは審査の印象が大きく変わります。

住宅ローンの金利が有利になることもある
住宅ローン借入時の審査では、年収や勤務年数などの他、返済負担率(年収に対する年間返済金額の割合)や、融資比率(物件価格に対する借り入れ額の割合)が考慮されます。
この「返済負担率」や「融資比率」は住宅ローン借入時の審査でとても大切なポイントなんです。
これによって、借主が住宅ローンを問題なく返済できるかを審査するんです。
頭金が多ければ多いほど、この「返済負担率」や「融資比率」が低くなります。
ですから上述の住宅ローンの審査で有利になることはもちろん、場合によっては住宅ローンの金利が有利になることもあります。
お金に色はありません。
金融機関は返済リスクの低い、優良な借主には貸出金利を優遇する場合があります。
考えても見て下さい。
危ない借主と安全な借主がいれば、金融機関はより安全な借主にお金を貸したいですよね。
ですから、信用力が高いと判断される顧客には金利を優遇するんです。
金融機関によっては頭金の割合によって金利の引下げ幅が変わる場合があります。
例えば、頭金が20%未満の場合は基準金利(店頭金利)から1.4%の引下げ、20%以上の場合は1.5%の引下げと、頭金の割合によって金利引下げ幅に0.1%の差があります。
基準や対応は金融機関によって違いますが、頭金を入れることで住宅ローンの金利が有利になる場合があります。

住宅ローンの返済負担が少ない
頭金があれば、当然その分借り入れする住宅ローンが少なくなり、毎月返済額や総返済額が少なくなります。
具体的に見てみましょう
3,000万円の物件を購入するとして、頭金なし、頭金10%(300万円)、頭金20%(600万円)のケースを比較します。
前提は返済期間30年、金利は固定3%、ボーナス併用返済なしの元利均等返済とします。

頭金   借入額 毎月返済額   年間返済額  総返済額  頭金を含めた
総支払額
 なし  3,000万円  158,333円  1,886,246円  43,538,032円  43,538,032円
 300万円  2,700万円  142,500円  1,697,622円  39,183,644円  42,183,644円
 600万円  2,400万円  126,666円  1,508,996円  34,831,239円  40,831,239円

頭金が300万円違うと、毎月の返済額は約16,000円違ってきます。
頭金を含めた総支払額では、頭金が300万円違うと約135万円も違ってくるんです。
同じ住宅を手に入れるのにも、頭金でこれだけの差が出るんんです。

住宅売却や住宅ローン借り換え時に有利
将来住宅を売却することや住宅ローンを借り換えすることも考えられます。
その場合、頭金を用意して最初の住宅ローン借入額が少なかった分、それだけ住宅ローン残高も減少していますので、住宅売却時のスムーズなローン返済や、ローン借り換え時の担保割れの可能性を低くすることができます。

住宅ローンにおける頭金のデメリット

現在は金融機関の多くで住宅購入価額全額を借入れすることが可能です。
金融機関によっては諸費用分まで加えて貸してくれるところもあります。
ですから、早い話が頭金なしで、住宅ローンのみで住宅を購入することは可能なんです。
では、頭金を入れることで住宅ローンにデメリットはあるでしょうか?
はっきり言って頭金のデメリットはありません。
しかし、強いて言えば住宅ローン減税の金額が減ってしまうことです。

頭金を入れると住宅ローン減税のメリットが少なくなる
当たり前ですが、頭金が少ないほど、住宅ローンの借入額は多くなります。
住宅ローン減税は毎年の年末の住宅ローン残高が対象になりますので、住宅ローンの残高が多い方が減税額も多くなります。
ただし、支払った所得税(住民税の一部も含む)が上限ですから、借入額を多くしても減税額が増えないケースもあります。
注意が必要なのは、住宅ローン減税で戻ってくるのは年末残高の1%ですから、それ以下の金利で借入れしないとメリットがありません。
1%より高い金利で借りてしまうと、余計に借りた分だけ金利負担が大きくなります。
特に変動金利型の住宅ローンですと、当初低金利で借入れしていても、金利が上昇し1%を超えてしまえば効果がなくなりますから、その時点で繰上返済して借入額を減らすなどの対策が必要です。
さらに、住宅ローン減税の期間終了後に繰上返済するなどで元金を減らさないと、結局は支払額が多くなってしまいます。
住宅ローン減税のために頭金を入れないというのは本末転倒です。
結局、総支払額が大きくなってしまうケースがあるんです。

頭金はいくら入れればいいか

では、手持ちの自己資金からいくら頭金を入れればいいのでしょうか。
頭金は多いに越したことはありません。
なぜなら、その分住宅ローンの負担が軽くなるからです。
しかし、やみくもに頭金を入れればいいという訳ではありません。
頭金の金額を決める時に大切なことは、「頭金をいくらにするのか」ではなく「生活のためにいくら残しておくのか」という考え方です。

不測の事態に備えたお金を確保する
長い住宅ローンの返済期間中、何が起こるかわかりません。
病気やケガに見舞われるかもしれませんし、景気によっては失業なんてリスクもあります。
住宅ローン借入時は健康でしょうし、収入だって安定しているでしょう。
ですから、「まさか」のことなんて考えないんです。
しかし、私は銀行員時代に「まさか」のお客様に何度も出会いました。
全体の比率からすれば僅かな数かもしれませんが「まさか」のお客様は確かに存在するんです。
ですから「まさか」に備えて、毎月のローン返済額を含めた生活費の3ヵ月から6ヵ月分程度の現預金は手元に確保しましょう。
会社員でしたら失業した場合、雇用保険で数か月はカバーできますが、自営業者の場合は雇用保険がありませんので、会社員よりも多めに現預金を確保しておく必要があります。

予想されるライフイベントに必要なお金を確保する
数年後に確実に起こるライフイベントに必要な資金はある程度わかりますよね。
ライフイベントで最も大きな支出は子供の教育費です。
進学にかかる費用は非常に流動的で不確かな部分が多いんです。
高校でも公立と私立ではかかるお金も大きく違いますし、特に大学となればさらに違ってきます。
その時に困らない程度の資金は確保しておく必要があります。
また子供の教育費以外にも自動車の買い替えや家の補修にもお金は必要ですし、たまには家族で旅行にも行きたいですよね。
そんな資金も確保しておく必要があります。

以上のように手許のお金を頭金として使うのか、手元に残しておくのかは、住宅購入後に予想されるリスクや、ライフイベントに必要な金額を計算して判断することが大切です。

ここまで見てきたように、頭金を多く入れる方が住宅ローンの返済負担が少なくなり、メリットは大きいです。
住宅ローン減税のために借入額を増やすことは本末転倒であり、決してお勧めできません。
頭金が少ないからと言って住宅が買えないわけではありません。
大切なことは、今後のライフプランを考えた上で、無理なくきちんと住宅ローンを返済できるかどうかです。
返済に無理のない、身の丈にあった借入れ額であれば、頭金にこだわりすぎずに住宅購入を検討してみても良いと思います。


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