本文へスキップ

元銀行員が住宅ローンのすべてをわかりやすく説明します

公開日:2019年 4月14日
更新日:2022年 1月12日


トップページ > 住宅ローンの基礎知識 > 家を売却したい場合、住宅ローンはどうなる

家を売却したい場合、住宅ローンはどうなる

ずっと住み続けるつもりで購入したマイホーム。
しかし、事情によってそのマイホームを手放さなくてはならないこともあります。
転勤や転職、家庭の事情等で全く違う土地に住まなければならなくなることは珍しくありません。
住宅ローンを借りて取得したマイホームを売却したい場合、住宅ローンはどうなるのでしょうか。
住宅を売却するためには住宅ローンを完済しなくてはなりません。
完済する資金をどのように準備するかや売却するタイミングによっても手続きは異なります。
ここでは、家を売却したい場合に、住宅ローンをどうするのについて見ていきます。


預貯金で返済できるなら全額繰り上げ返済

これが出来れば何も問題はありません。
残っている住宅ローンを、自分の預貯金ですべて返済してしまうんです。
住宅ローンが残っていれば、土地と建物に抵当権という担保権が設定されています。
一般的には住宅を売却するためには抵当権を抹消することが必要です。
まずは住宅ローンの残高を確認し、現在の預貯金で全額返済できるか検討します。
住宅ローンの残高に対して、余裕のある預貯金があればその資金で住宅ローンの全額繰り上げ返済を行うんです。
そうすれば、土地と建物に設定されていた抵当権を抹消することができます。
売却前に抵当権が抹消されていれば住宅の売却は容易です。
また、住み替え先で新たに住宅の購入を検討しているのであれば、新しい住宅ローンの借入れがしやすいなどその後の流れがスムーズになります。
新しい物件の頭金や諸費用に使うお金、引っ越しに使うお金、当座の生活に必要なお金などは手元に残しておき、余裕を持った資金計画が大切です。
しかし、現実的には預貯金で全額繰り上げ返済ができるケースは少ないでしょう。
次は預貯金で全額繰り上げ返済できないケースを見ていきます。

家の売却資金で住宅ローンを返済する

預貯金で住宅ローンを返済しきれない場合は、住宅を売却した資金で従来の住宅ローンを完済することになります。
おそらくこのケースが大半でしょう。
この場合は売却のタイミングがポイントになります。

新しく住み替える住宅の購入前に現在の住宅を売却
現在の住宅の売却と同時に住宅ローンの残高を全額返済し、抵当権を抹消するという手続きになります。
デメリットは、住み替え先が決まるまでの仮住まいが必要になることです。
メリットは、売却金額が確定すれば、新たに購入する物件の予算を決めやすくなることです。

現在の住宅の売却と新しく住み替える住宅の購入を同時に行う
このケースでも上記同様、現在の住宅の売却と同時に住宅ローンの残高を全額返済し、抵当権を抹消してもらいます。
住み替え先が決まっているので仮住まいの心配も不要です。
しかし、現在の住宅の売却と新しく住み替える住宅の購入を同時にするためには、現在の住宅を購入してくれる人が見つかることと、新たに住み替える住宅物件が見つかるというタイミングがほぼ同時でなくてはなりません。
ですから、うまくスケジュールが合うとは限りません。
また、売却できる金額と住み替え先の物件の金額のバランスも大切です。

現在の住宅を売却する前に住み替える住宅を購入
新たに購入する住宅の住宅ローンを借り入れると、一時的に2つの住宅ローンを抱えることになります。
現在の住宅を売却して従前の住宅ローンは返済することを前提とするものの、実際の借入額は大きくなるので金融機関の審査は厳しくなります。
また、売却するまでの間は2つの住宅ローンを支払わなくてはならないなど、資金的に余裕が必要です。

上記のパターンのいずれにしても、住宅を売却する場合は住宅ローンを全額繰り上げ返済して、抵当権を抹消しなければ、住宅の売却はできません。
ですから、住宅ローンを返済する金融機関と現在の住宅の売却を仲介する不動産業者、住み替える住宅の購入を仲介する不動産業者、新たに住宅ローンを借り入れる金融機関と綿密に打ち合わせておくことが大切です。
また、住み替える住宅を購入するのではなく賃貸物件を借りるのであれば、新たに住宅ローンを借り入れる金融機関は存在しませんし、資金計画も楽になります。

家の売却資金では住宅ローンを返済しきれない場合

上述の「家の売却資金で住宅ローンを返済する」はあくまでも、家の売却資金で住宅ローンの全額繰り上げ返済ができるケースを想定しています。
つまり、「家の売却資金」 > 「住宅ローン残高」といった図式ですね。
しかし、家の売却資金だけでは住宅ローンを完済できないケースもあります。
「家の売却資金」 > 「住宅ローン残高」といった図式です。
この場合はどうしたらいいのでしょうか。

家の売却資金+預貯金で返済する
住宅を売却する場合は住宅ローンを全額繰り上げ返済して、抵当権を抹消しなければ、住宅の売却はできません。
しかし、家の売却資金だけで住宅ローンを返済しきれないわけですから、その不足分は自分の預貯金から捻出しなければなりません。
不足分の預貯金があれば、この資金を加算して住宅ローンを全額繰り上げ返済します。

住み替えローン、買い替えローンを利用する
これは住み替える住宅を購入ケースに限定されますが、売却しても住宅ローンを返済しきれないという場合に利用できるのが「住み替えローン」、「買い替えローン」と呼ばれる住宅ローンです。
一般的な住宅ローンで借入れできる額は購入物件の価格まで、もしくは物件価格と諸費用分までとされています。
「住み替えローン」、「買い替えローン」は、従前の住宅のローン返済にあてるための資金も加えて借入れすることができるものです。
借入れした分から従前の住宅ローンの残高を全額返済し、抵当権を抹消し、その後は新たな住宅ローンで返済をしていくことになります。
住宅ローンの残存分については1,000万円まで、2,000万円までなど金融機関によって異なります。
「住み替えローン」、「買い替えローン」を利用すると、従前の住宅ローンを完済することはできますが、新たに組んだ住宅ローンは当然新しい住宅の価値よりも大きなものとなります。
ですから、その分住宅ローンの返済負担も重くなります。
「住み替えローン」、「買い替えローン」を利用する場合は、住み替え後の返済が無理のないものかどうか慎重に検討する必要があります。

住み替えの住宅を購入する場合には、従前の住宅ローン返済と新たな住宅ローンの借入れの2つの手続きが発生します。
売却・購入のタイミングとも密接に関係するので、不動産会社、金融機関の双方と綿密に相談しながら進めることが何より大切です。


ナビゲーション