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元銀行員が住宅ローンのすべてをわかりやすく説明します

公開日:2019年 4月14日
更新日:2022年 1月12日


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住宅ローンのつなぎ融資

つなぎ融資って聞かれたことあります?
おそらく、一般の方には馴染みのない言葉だと思います。
しかし、住宅ローンではとても多く使われるのがこのつなぎ融資なんです。
ここでは住宅ローンのつなぎ融資について説明します。


つなぎ融資とは

住宅ローンは、基本的に建物の完成時に融資されるものです。
中古住宅購入やマンション購入でしたら物件の引き渡しと同時に住宅ローンで代金を支払えば済みますが、注文住宅のように、完成前に土地代金や着工金、中間金などの支払いが生じる場合、資金の工面が必要です。
そのため住宅ローンが実行される前に、まとまった支払いが必要で、自己資金ではカバーできない場合、別の借り入れをする必要があります。
この一時的な融資を「つなぎ融資」といいます。
建物の完成時に正式に住宅ローンの融資をしてもらうまでの間、「別の融資でつないでおく」ので「つなぎ融資」と呼ばれます。
つなぎ融資はおもに注文住宅を建てる場合に必要になります。
なぜなら、多くの注文住宅では着工金や中間金など完成前の支払いが生じるからです。
また、土地と建物あわせてローンを組む場合、土地代の支払いにはつなぎ融資が必要になります。
注文住宅の建設会社や施工会社が着工金、中間金が不要で完成時に代金を支払ってくれればいいというという太っ腹な会社でしたら、つなぎ融資は必要ありませんが、そんな建設会社や施工会社は滅多にないでしょう。
なぜなら、施工にかかる資材代金や人件費が施工中に掛かっているからです。
そんな施工中の費用を面倒見てくれる奇特な建設会社や施工会社はないはずです。(超大手ならわかりませんが)

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資の仕組みは金融機関によって若干の違いはありますが、似たり寄ったりです。
つなぎ融資は土地代・着工金・中間金の支払いなど、必要なタイミングに合わせで利用することができます。
ただし、回数は土地代・着工金・中間金の3回まで、金額の上限は住宅ローン借入額の30~40%程度というように回数や金額に制約がある場合があります。(この点は金融機関によって違いがあります)
そして家が完成し、正式な住宅ローンが実行された時に、つなぎ融資をまとめて清算する仕組みになっています。
つなぎ融資は住宅ローン同様、金融機関の融資ですから借入れの期間や金額に応じて、利息が生じます。
金利は住宅ローンよりやや高めに設定されています。
この他にも、10万円前後の事務扱い手数料や契約時の印紙代がかかります。

つなぎ融資はいつ申し込むか?

建設会社や施工会社と契約する際、代金支払いの方法についても決められます。
契約は工事請負契約書を取り交わしますが、その中で支払い方法についても明記されます。
ですから、いつのタイミングで代金を支払う必要があるのかわかるんです。
つなぎ融資を利用したい場合には、住宅ローンの申し込みをする金融機関に一緒に申し込みをします。
つなぎ融資だけ別の金融機関で借りることはできません。
自分の要望通りのつなぎ融資が受けられるかどうか、事前の確認が必要です。

つなぎ融資の注意点

金融機関の融資はだいたいそうなんですが、通常、融資の利息と手数料はあらかじめ差し引かれて振込まれます。
つなぎ融資も同様です。
例えば、500万円のつなぎ融資を受けた場合、利息や印紙代のなどのコストが20万円なら、受け取ることができる資金は480万円です。
ですから差額は別途準備しておく必要があります。

つなぎ融資以外の方法

つなぎ融資は、金利も高くコストもかかりますし、手続きの手間もかかります。
つなぎ融資を使わずにすむ方法もあります。

分割融資
分割融資とは、土地と建物を合わせた総額で住宅ローンを実行し、土地代、建物代金を2~3回に分割して融資するものです。
しかし、住宅ローンを着工の前から借りていることになり当然返済も始まります。
家を建てる前から住宅ローンの返済が始まります。
もし家を建てる前に賃貸住宅に住んでいるのであれば、住宅ローンの支払いと家賃の支払いと重なることになります。
つなぎ融資を利用した場合と分割融資を利用した場合のコストを比較して検討されてはいかがでしょうか。

建設会社や施工会社と交渉する
上述しましたが、そもそも建物代金の支払方法は、建設会社や施工会社との取り決めごとです。
着工金や中間金を払わなくて済めば、つなぎ融資は必要ないんです。
契約をする前に、支払方法の交渉をするのもありです。
ただ現実的にはそれに応じてくれるところは少ないと思います。
なぜなら、施工にかかる資材代金や人件費が施工中に掛かっており、資金繰りが大変だからです。
上場しているハウスメーカーならいざ知らず、町の工務店などでは資金繰りに余裕があるところは滅多にないでしょう。
しかし。着工金・中間金の支払時期を遅くしてもらったり、金額を少なくしてもらうことは可能かもしれません。
そうするとつなぎ融資を借り入れる金額が減り、借入に期間も短縮されますので、それだけでも、つなぎ融資のコストを減らすことができます。

つなぎ融資は住宅ローンが実行される前に多くの資金が必要になる場合に利用されるもので、住宅ローンを借りる多くの方が利用します。
しかし、そのコストは安くありませんので、できるだけ自己資金を多めに準備したいところです。
つなぎ融資の利用が必要であれば、そのコストも資金計画に入れておく必要があります。


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