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元銀行員が住宅ローンのすべてをわかりやすく説明します

公開日:2019年 4月14日
更新日:2022年 2月 4日


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現在借りている住宅ローンの内容を確認する

住宅ローン借り換えのメリットは金利が下がること、言い換えれば毎月の返済金額や総返済金額が下がり、住宅ローンの返済負担が軽減されることです。
現在借入れている住宅ローンを借り換えすることでメリットがあるかどうかをよく検証しなければなりません。
借り換える新しい住宅ローンは、その時の市場金利によって住宅ローン金利が左右されます。
その新しい住宅ローンの条件と現在借りている住宅ローンの条件を比較することで、借り換えに値するかどうかを判断します。
ですから、最初にやるべきことは現在借りている住宅ローンの条件を再度確認することなんです。
新規で借入れる場合は金利などの条件にこだわったはずですが、返済を続けていくうちにだんだんその感覚が曖昧になって、数年もすれば「うちの住宅ローンの条件ってどんなだったっけ?」みたいな感じになってきます。
特に長期固定金利型で借りていると、金利の動きを気にしなくていいので、高い金利のまま借りっぱなしになっているケースも多くみられます。
また、長い借入期間のうちには、家計の状況も変化してきます。
今より家計にマッチした住宅ローンはないかを定期的に検討するようにしましょう。
とにかく借りっぱなしではいいことはありません。
もちろん、現在借入れている住宅ローンの条件の方がいい場合もありますので、再確認の意味も込めて現在借入れている住宅ローンの条件を再度確認しておきましょう。


現在借入れている住宅ローンの確認・チェック

何を見てチェックする?

現在借りている住宅ローンの条件確認は当初借り入れた時の契約書でも確認できますが、借入れした時に金融機関から送られてきた返済予定表や変動金利などの場合でしたら、直近に送られてきた最新の返済予定表などで確認できます。

返済予定表とは
返済予定表(返済表)は、「償還予定表」とも呼ばれ、住宅ローンなどのローンなどにおいて、今後のローンの返済予定が記載されている一覧表(返済計画表)のことをいいます。
これには毎月の返済額とその内訳(元金返済分、利息充当分)、返済前または返済後の残高などについて、初回から最終回まで全て記されており、ローンの返済計画の全容を知ることができます。

一般に返済予定表は、当初の借入時に発行され、その後は、一部繰上返済や金利タイプ変更の手続き時などに、再計算された返済予定表が発行されます。
また、金融機関によっては、返済予定表がインターネット上で閲覧できるところもあります。
なお、返済予定表の見方については次のページ「住宅ローン返済(償還)予定表の見方」で詳細に説明します。

確認する項目

現在の金利
長期固定金利型の場合は完済まで、借りた時の金利が変わらないのが基本です。
ただし、長期固定金利型でも、当初の契約で段階的に金利が変動している場合もあります。
フラット35Sや旧住宅金融公庫の段階金利型のものがこれにあたります。
10年、5年といった優遇期間が過ぎたあとは、金利が上がる契約になっています。
何%上がるかは、最初に決まっていますので当初借り入れた時の契約書か返済予定表などで確認できます。
また、固定金利期間選択型住宅ローンの場合は固定金利期間終了後はは再度固定金利か変動金利に移行していますので、新たに送られてきた返済予定表で確認する必要があります。
変動金利型住宅ローンの場合は、金利は半年に一度見直しが行われますので最新の返済予定表で確認してください。

残り返済期間
残りの返済期間は、完済の予定日から直近に返済が終わった日を引けばわかります。
たとえば、完済日が平成55年12月で、平成28年1月まで返済が済んでいるなら、残り期間は27年11カ月となります。

ローン残高
直近の返済予定表を見て、直近の返済終了後の残り金額が現在の残高です。
返済予定表の残高欄で確認することができます。

以上の3点を確認してください。
そうすることで、現在借りている住宅ローンは金利が何%で、残りの返済期間が何年何か月で、残りの残高がいくらかがかります。
これさえわかれば、次は実際の借り換えケースと比較するだけです。
借り換えの基本は冒頭で説明した通り、金利が下がって毎月の返済金額や総返済金額が下がり、住宅ローンの返済負担が軽減されるかどうかです。
しかし、金利だけでは単純な比較はできません。
住宅ローンの借り換えは、同じ金融機関で借り換える場合と他の金融機関で借り換える2つのパターンがあります。
同じ金融機関で借り換えるのであれば、土地や建物に設定された抵当権という担保権を変更する必要がありませんので、それほど大きなコストは発生しません。
一方、他の金融機関で借り換えを行う場合は、すでに借りている金融機関の抵当権を抹消し、新たに借り換える金融機関に抵当権を設定するなどのコストが発生してきます。
ですから、他の金融機関で借り換える場合は、金利が下がるメリットとそこで発生するコストを総合的に勘案したうえで借り換えを行う必要があります。
また、現在借入れている住宅ローンが固定金利(固定金利期間選択型も含む)の場合は、違約金が発生する場合もあり、こちらも注意が必要です。
このように、現在借入れしている住宅ローンの条件によって、借り換えをするメリットが出るかどうか決まってくるんです。
では、次のページで返済予定表の見方について説明します。

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