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元銀行員が住宅ローンのすべてをわかりやすく説明します

公開日:2019年 4月14日
更新日:2022年 2月 4日


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長期固定金利住宅ローンのフラット35

「住宅ローンは固定金利、変動金利どっちがお得?」のページで書きましたが、住宅ローンは返済期間が長期に亘るため借入時では変動金利が得なのか、固定金利が得なのか答えはないんです。
結局返済期間中の金利情勢で答えが決まるんです。
一般論としては低金利時には「全期間固定金利型」、高金利時には「変動金利型」が有利であることは間違いありません。
通常は住宅ローンを借り入れる際の金利状況が「低金利時」なのか「高金利時」であるかの判断が難しいのです。
私がこの記事を書いている今(1919年3月)は、間違いなく「低金利時」です。
それも史上最低の金利水準です。
このような時期は固定金利住宅ローンを検討すべきです。
今の金利水準が20年も30年も続くならば最終的には変動金利型の住宅ローンが有利ですが、今の日本の低金利時代がこれから20年も30年も続くとは思えないというのが私の考えです。
変動金利型住宅ローンの金利の方が固定金利型住宅ローンより低く設定されているため、どうしても変動金利型住宅ローンの金利に目が行きがちです。
ただ、変動金利型住宅ローンは金利変動リスクがあることはしっかり頭に入れておいて下さい。

フラット35は固定金利住宅ローンの代表選手です。
借入時の金利が返済期間中ずっと変わりません。
ここではフラット35について説明します。


フラット35とは(住宅金融支援機構のホームページより一部抜粋)

フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供される長期固定金利住宅ローンです。
長期固定金利住宅ローンは返済終了までの借入金利、返済額が確定する住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。

フラット35のメリット

1.金利がずっと変わらない
フラット35は最長35年の長期固定金利住宅ローンで、返済終了までの借入金利、返済額が確定します。

2.住宅金融支援機構の技術基準で金利メリットも
住宅金融支援機構において技術基準を定め、物件検査を実施します。
あわせて、新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証について交付の確認を行います。
また、省エネルギー性に優れた住宅等、質の高い住宅を取得される場合、金利を一定期間引き下げる制度(フラット35 S)があります。

3.保証料0円、繰上返済手数料0円
一般的に住宅ローンの借入れに必要となる保証料はかかりませし保証人も必要ありません。
また、返済中に繰上返済や返済方法の変更を行う場合も、手数料はかかりません。

4.サポート体制
多様な返済方法変更のメニューをそろえ、それぞれの事情に合った返済方法への変更が可能です。
また、万が一に備えて、機構団体信用生命保険や3大疾病保障付機構団体信用生命保険が用意されています。

フラット35の利用条件

申込みできる人
・申込時の年齢が満70歳未満の方(親子リレー返済を利用される場合は、満70歳以上の方も申込みいできます)
・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
・年収に占めるすべての借入れ(フラット35を含む)の年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が、次の基準を満たしている方(収入を合算できる場合もあり)
年収
400万円未満
400万円以上
基準
30%以下
35%以下

資金使途
申込み本人または親族がお住まいになるための新築住宅の建設、購入資金または中古住宅の購入資金
(注)リフォームのための資金には利用できません。

借入れの対象となる住宅
(新築住宅・中古住宅共通)

・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅
・住宅の床面積が、以下の住宅
   一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合:70m2以上
   共同建ての住宅(マンションなど)の場合:30m2以上
※ 店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分(店舗、事務所等)の床面積以上であることが必要です。
・敷地面積の要件はありません。
(新築住宅)
・建設費(建設に併せて取得した土地の購入費を含めることができます) または購入価額が1億円以下(消費税を含む)
・申込み時点において竣工から2年以内の住宅で人が住んだことのない住宅
(中古住宅)
・購入価額が1億円以下(消費税を含む)
・申込み時点において、竣工から2年を超えている住宅または既に人が住んだことのある住宅
(注) 建築確認日が昭和56年5月31日(建築確認日が確認できない場合にあっては、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年3月31日)以前の場合、機構の定める耐震評価基準等に適合していることを確認する必要があります。

借入額
100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価額(非住宅部分に関するものを除く)以内

借入期間
15年(ただし、申込み本人または連帯債務者の年齢が満60歳以上の場合は10年)以上で、かつ、次の1または2のいずれか短い年数(1年単位)が上限となります。1.「80歳」−「お申込時の年齢(1歳未満切上げ)」
※年収の50%を超えて合算した収入合算者がいる場合には、お申込みご本人と収入合算者のうちいずれか、年齢の高い方を基準とします。
※親子リレー返済を利用される場合は、後継者の方が収入合算者となるかどうかにかかわらず、後継者の方の年齢を基準とします。

借入金利
・全期間固定金利
・借入期間(20年以下・21年以上)、融資率(9割以下・9割超)に応じて、借入金利が異なります。
※「融資率」とは、次の式により算出します。
    融資率=フラット35の借入額 ÷ 住宅の建設費または住宅の購入価額

返済方法
元利均等毎月払いまたは元金均等毎月払い
※ 6か月ごとのボーナス払い(お借入金額の40%以内(1万円単位))も併用できます。

担保
借入れの対象となる住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定していただきます。
(注) 抵当権の設定費用(登録免許税、司法書士報酬等)は本人負担となります。

保証人
不要

団体信用生命保険
・機構団体信用生命保険特約制度への加入を推奨。(義務ではない)
・夫婦で借入れの場合にはデュエット(夫婦連生団信)も利用できます。
・3大疾病付機構団信も用意されています。
 (注)特約料は本人負担となります。また、健康状態等によっては、加入できない場合があります。

火災保険
・返済を終了するまでの間、借入れの対象となる住宅に火災保険(任意の火災保険または法律の規定による火災共済をいいます。以下同じ。)を付ける必要があります。
・保険金額は借入額以上※とし、建物の火災による損害を補償対象とします。
※借入額が保険会社の定める評価基準により算出した金額(評価額)を超える場合は、評価額とします。
・保険期間、火災保険料の払込方法及び火災保険金請求権への質権設定の取扱いは、取扱金融機関によって異なります。
 (注)火災保険料は、本人負担となります。 また、住宅金融支援機構の特約火災保険は利用できません。

融資手数料、物件検査手数料
・融資手数料は取扱金融機関によって異なります。
(定額(3〜5万円)としている金融機関や定率(融資額×2.1%等)としている金融機関などがあります)
・物件検査手数料は、検査機関または適合証明技術者によって異なります。
(注)融資手数料・物件検査手数料は、本人負担となります。

保証料、繰上返済手数料
不要

フラット35は住宅金融支援機構ではなく銀行などの金融機関を通じて申し込みます。
適用金利は申し込む金融機関によって異なります。
ですから、各金融機関の金利を比較することも大切です。
団体信用生命保険(団信)は加入が義務ではありませんので団信で住宅ローンの審査が通らなかった方はフラット35を検討する方法もありです。
(団体信用生命保険(団信)の詳細については「団体信用生命保険(団信)」のページをご参照ください
低金利である今は長期固定金利住宅ローンのフラット35は検討の価値が高い住宅ローンだと思います。

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