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元銀行員が住宅ローンのすべてをわかりやすく説明します

公開日:2019年 4月14日
更新日:2022年 1月12日


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元利均等返済方式

元利均等返済方式とは毎月の返済額(元金と利息の合計)が同じ金額になるように返済する方法です。
毎月の返済額が同じなので返済計画が立てやすいことから住宅ローン利用者の大半はこの返済方式ではないでしょうか。
しかし、ここにカラクリがあるのです。
毎月の返済額は同じです。
毎月の返済額の内訳が重要なんです。
毎月の返済額は元金+利息で構成されます。
返済当初は元金が大きいので利息も大きいのです。
ですから返済当初は、毎月の返済額のうち利息の部分大きく元金の減るペースが遅いんです。
極端な話、住宅ローンの返済当初はほとんど利息を払っているようなもんです。
「毎月住宅ローンを返済しているのに、ローンがちっとも減らない」なんて話を聞いたことはありませんか。
まさにこれが元利均等返済方式の落とし穴なんです。
わかりやすいように図で説明します。

元利均等返済方式のイメージ
元利均等返済方式のイメージ図

返済額は毎月同じです。
しかし、その内訳は返済当初は利息ばっかり払っているんです。
これでは、なかなか住宅ローンは減りませんよね。
それではもう一つの返済方法である「元金均等返済方式」を見てみましょう。

元金均等返済方式のイメージ
元金均等返済方式のイメージ図

こちらは毎月同じ金額の元本に利息を上乗せして返済を行います。
ですから住宅ローンの減り方は「元利均等返済方式に比べて早いですし、トータルの返済額である総返済額も少なくなります。
しかし、図の通り返済開始当初の返済額が大きいんです。

では具体的な数字で両者を比較してみましょう。
1,000万円の住宅ローンを35年で返済するとします。
ボーナス払いなし、固定金利とし金利を2%でシミュレーションした返済額は以下の通りです。

   毎月返済額  年間返済額  総返済額
 元利均等返済方式  33,126円  397,512円 13,912,920円
 元金均等返済方式  40,476円(初回)  483,095円(初年度) 13,508,281円
 差額  7,350円(初回)  85,583円(初年度)  404,639円

元金均等返済方式の場合は総返済額が404,639円少なくなりますが、初回の返済額は約7,350円、初年度の返済額は約85,583円高くなります。
これは住宅ローンの借入額を1,000万円とした場合ですので、借入額が増えれば返済額の差はその金額に応じて拡大します。
総返済額は高くなってしまいますが、返済当初の負担が軽いことと返済計画の立てやすさから元利均等返済方式を選ぶ方が多いのでしょうね。


元利均等返済方式のメリット

毎月の返済額が一定
毎月の返済額は変わりませんので、資金計画やライフプランが立てやすいんです。

返済当初の返済負担が軽い
「元金均等返済方式」は返済開始当初の返済額が大きくなってしまい、また所得が低い若年層にとっては負担が大きくなってしまいますが、「元利均等返済方式」では返済開始当初の返済額が低く抑えられるため、若年層でも借入しやすいメリットがあります。

元利均等返済方式のデメリット

総返済額が多い
返済の総額、すなわち総返済額が「元金均等返済方式」よりも多くなってしまいます。

住宅ローン残高の減り方が遅い
返済開始当初の返済額に占める利息の割合が高いため、住宅ローンの元金部分の減り方が遅く、返済期間の前半はなかなか住宅ローン残高が減りません。

元利均等返済方式はこんな人にお勧め

1.住宅ローンの返済額は安定させておきたい、毎月返済額を気にせず安心して将来設計をしたい人
2.返済開始当初の返済負担を押さえておきたい人

「元金均等返済方式」の方が総返済額が少ないのに、「元利均等返済方式」を選ぶ方が多いのは、
返済開始当初の返済負担を押さえたい方が多いからではないでしょうか。
若い世代で住宅ローンを組む場合、返済当初の負担が大きいのは厳しいですからね。
では、次のページで「元金均等返済方式」について詳しく見ていきましょう。

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